Trésorerie d'entreprise : faut‑il encore acheter des bureaux en 2026 ?

Alors que les taux se sont durcis et que les bureaux se vident à Paris et à Londres, une question brutale s'impose aux directions financières : continuer à immobiliser la trésorerie dans des mètres carrés en Europe ou basculer vers des investissements immobiliers à Dubaï, non taxés et orientés rendement ? Parlons chiffres, pas storytelling.

Le grand malentendu de la "pierre sécurisée" en Europe

Depuis vingt ans, beaucoup de holdings et de PME ont appliqué le même réflexe : acheter des bureaux ou des murs commerciaux à proximité du siège. On connaît la chanson : visibilité, patrimoine, sentiment de sécurité. En 2026, ce réflexe vire parfois à la faute de gestion.

Les derniers rapports de Knight Frank et de JLL le montrent noir sur blanc : vacance structurelle croissante sur certains marchés de bureaux européens, renégociation à la baisse des loyers, coûts de rénovation énergétique délirants. Et, cerise sur le gâteau, une fiscalité de plus en plus lourde sur la détention comme sur les revenus.

Résultat concret pour la trésorerie d'entreprise : un actif immobilisé, lourdement taxé, parfois difficile à revendre, et qui consomme du cash au lieu d'en produire. Pour un directeur financier lucide, c'est tout sauf neutre.

Ce que change réellement Dubaï pour une trésorerie d'entreprise

À Dubaï, la logique est presque inversée. La ville assume une stratégie pro‑capital assumée : pas d'impôt sur le revenu, pas de taxe foncière, pas de fiscalité locale sur les loyers ni sur la plus‑value à la revente. Pour une entreprise qui cherche à valoriser sa trésorerie excédentaire, le cadre est frontalement différent.

En 2025, la rentabilité locative moyenne se situe entre 6 et 9 % brut, avec des poches qui dépassent les 10 % sur certains programmes off‑plan bien sélectionnés. C'est écrit noir sur blanc dans la FAQ : ce n'est pas une promesse marketing, c'est l'état actuel du marché.

Évidemment, Dubaï n'est pas un paradis sans risque. Mais ce que l'on constate sur le terrain, c'est une chose très simple : pour une entreprise française, belge ou suisse qui compare à froid le rendement net‑net d'un bureau en périphérie de Lyon et d'un appartement premium à Business Bay, la partie est vite pliée.

Actualité 2025‑2026 : la bascule vers les marchés sans fiscalité lourde

Depuis 2023, plusieurs rapports du Dubai Land Department et d'analystes indépendants soulignent un afflux continu de capitaux d'entreprises et de family offices européens vers Dubaï. La hausse des prix, anticipée entre 5 et 8 % par an, est alimentée autant par les particuliers que par les structures professionnelles.

En parallèle, l'Europe durcit le jeu : taxations additionnelles, normes environnementales coûteuses, rentabilités sous pression. On assiste à un mouvement silencieux, parfois caché des assemblées générales : des sociétés se délestent progressivement de leurs actifs européens et recyclent ce capital sur des marchés plus lisibles fiscalement.

Dubaï, avec ses quartiers en développement comme Dubai Creek Harbour, Business Bay ou Dubai South, capte une partie croissante de ces flux. Ce n'est pas une mode : c'est la conséquence d'un arbitrage rationnel.

Trésorerie excédentaire : rester liquide ou investir ?

C'est la question gênante devant tout comité de direction. Conserver la trésorerie sur un compte, même rémunéré, revient à accepter une érosion quasi certaine par l'inflation. L'immobiliser dans l'immobilier d'entreprise européen, c'est prendre le pari (très optimiste) d'un rebond durable sur les bureaux et les commerces, malgré la montée structurelle du télétravail.

À l'inverse, orienter une partie de cette trésorerie vers l'immobilier à Dubaï n'est pas une fuite en avant exotique ; c'est un repositionnement stratégique de l'actif. Un appartement premium à Jumeirah Village Circle ou un pied‑à‑terre résidentiel à Dubai Creek Harbour n'a pas les mêmes cycles que des bureaux régionaux français. Il répond à une demande internationale, portée par le tourisme, l'expatriation et une démographie locale très dynamique.

Un cas concret : la PME industrielle qui a arrêté d'acheter des bureaux

Un exemple issu de notre pratique locale vaut mieux qu'un énième tableau Excel. Fin 2024, une PME industrielle française, 40 M€ de chiffre d'affaires, s'interroge sur la destination de 3 M€ de trésorerie excédentaire. Le réflexe initial : acheter un immeuble de bureaux dans sa région pour "ne plus payer de loyers".

Après analyse, le schéma était absurde : concentration de risque sur une zone déjà saturée, fiscalité lourde et perspectives de valorisation faibles. La société a renoncé à la logique du "bâtiment de propriétaire" et a opté pour une structuration mixte à Dubaï :

1. Création d'une structure émiratie dédiée à l'investissement.
2. Achat de deux appartements off‑plan dans un projet premium à Business Bay, avec un plan de paiement échelonné.
3. Objectif clair : rendement locatif net supérieur à 8 %, plus‑value potentielle à la livraison et diversification hors Europe.

La démarche a pris quelques mois, avec accompagnement sur la création de la société et l'ouverture du compte bancaire, exactement dans la logique décrite sur Rivoli Dubaï Estate. Le résultat, aujourd'hui, est simple : la trésorerie travaille réellement, au lieu de dormir dans l'attente d'un hypothétique projet de bureaux "maison".

Off‑plan à Dubaï : un outil redoutable pour lisser la sortie de trésorerie

Pour une entreprise, l'un des enjeux les plus sensibles reste le timing de décaissement. C'est là que les programmes off‑plan à Dubaï deviennent particulièrement intéressants. Ils permettent :

• de sécuriser un prix d'acquisition souvent 15 à 30 % sous le niveau livré,
• d'échelonner les paiements sur 2 à 4 ans,
• de conserver une partie de la trésorerie disponible pour l'activité opérationnelle.

Les schémas classiques - 10 % à la réservation, 30 à 40 % pendant la construction, solde à la remise des clés - s'intègrent parfaitement dans une stratégie de gestion de cash. Tout cela est détaillé dans la section dédiée aux biens off‑plan et modalités de paiement.

Ce qui compte, ce n'est pas seulement le rendement final, mais la capacité de l'entreprise à ne pas asphyxier sa trésorerie d'exploitation. Dubaï, sur ce plan, offre une flexibilité que l'immobilier d'entreprise européen ne propose plus.

Fiscalité : arrêter de faire semblant que la France ne compte pas

Un angle souvent mal traité consiste à prétendre qu'investir à Dubaï exonère magiquement de toute obligation en France. C'est faux et dangereux. Un résident fiscal français doit déclarer ses revenus locatifs étrangers, Dubaï ou pas Dubaï.

La différence, c'est qu'il n'y a pas de double imposition locale. Les loyers sont encaissés nets à Dubaï, puis intégrés dans le calcul global en France. Pour une entreprise ou un dirigeant qui structure correctement sa détention (holding patrimoniale, société émiratie, etc.), les marges de manœuvre restent considérables.

Le site de l'administration fiscale française détaille d'ailleurs les conventions de non‑double imposition, dont celle signée avec les Émirats. La vraie question pour un dirigeant n'est donc pas "est‑ce légal ?" mais "est‑ce que je fais enfin quelque chose d'intelligent de ma trésorerie ?".

Comment raisonner en 2026 : matrice simple pour un comité de direction

Pour un conseil d'administration ou un comité de direction, la décision ne devrait pas reposer sur l'émotion ("Dubaï, c'est loin") mais sur une matrice froide :

• Rendement net comparé Europe vs Dubaï.
• Fiscalité globale sur la détention et la cession.
• Liquidité du marché en cas d'arbitrage rapide.
• Cycle économique des bureaux vs résidentiel premium.
• Exposition géographique du patrimoine de l'entreprise.

Si, après cet exercice, la conclusion est de continuer à acheter des bureaux en Europe, très bien. Mais au moins, ce sera une décision assumée, pas une habitude héritée d'un autre monde. Dans beaucoup de cas, nous voyons l'inverse : les chiffres imposent d'ouvrir un chapitre Dubaï dans la stratégie patrimoniale.

Et maintenant, concrètement ?

La bonne nouvelle, c'est qu'il n'est pas nécessaire de tout bouleverser. Commencer par une première allocation de trésorerie vers un projet off‑plan bien choisi, dans un quartier à fort potentiel, suffit souvent à créer un point de comparaison très concret avec vos actifs existants.

Si vous souhaitez objectiver ce choix, le plus pertinent est de confronter votre situation à un regard extérieur, rodé au marché local. C'est exactement le rôle que nous avons à Dubaï : analyser votre profil, vos contraintes, votre gouvernance, et bâtir un scénario d'investissement qui respecte votre entreprise autant que vos ambitions. Le point de départ, lui, reste d'une simplicité presque déroutante : prendre rendez‑vous et ouvrir le dossier, ici, sur la page Contact ou via les pages Projets et Quartiers. Le reste, pour une fois, n'a rien de théorique.