Pourquoi les family offices sous‑estiment encore Dubaï en 2025

En 2025, voir encore des family offices français ignorer l'immobilier à Dubaï relève presque de l'aveuglement volontaire. Alors que le marché cumule rendement, fiscalité neutre et profondeur d'offre, une partie du patrimoine reste coincée dans des foncières européennes à bout de souffle.

Dubaï face au réflexe « trop loin, trop risqué »

Beaucoup de gestionnaires patrimoniaux raisonnables se tiennent à distance de Dubaï par prudence. Ce qui pouvait s'entendre en 2010 devient difficilement défendable après quatre années de croissance structurelle, un encadrement renforcé par le RERA et une transparence accrue des données marché.

Un marché qui a changé de nature

Le récit du « hub artificiel construit dans le sable » ne tient plus. Les données publiques du Dubai Land Department montrent une hausse soutenue des volumes de transactions depuis 2021 et une diversification des typologies d'acheteurs : entreprises, family offices, fonds, particuliers fortunés.

La dynamique décrite dans la section Marché et tendances du site se confirme : croissance démographique, nouveaux quartiers comme Dubai Creek Harbour ou Dubai South, montée en gamme des promoteurs et régulation plus fine des programmes off‑plan.

Les trois objections récurrentes des family offices

En entretien, on entend toujours les mêmes freins :

• « Ce n'est pas assez institutionnel » ;
• « On ne maîtrise pas la juridiction » ;
• « C'est trop exotique pour nos comités d'investissement ».

Autrement dit : ce n'est pas dans le périmètre de confort historique. Mais la gestion de fortune n'a jamais consisté à rester enfermé dans le passé, surtout quand les taux réels en Europe flirtent avec zéro et que les centres traditionnels surperforment rarement l'inflation.

Les atouts objectifs de Dubaï pour un family office

Pour un patrimoine diversifié – holdings, immobilier, private equity – Dubaï coche plusieurs cases que peu de marchés combinent.

Un couple rendement/risque difficile à reproduire en Europe

La FAQ rappelle des rendements locatifs bruts de 6 à 9 %, parfois 8 à 12 % en courte durée sur des zones comme Marina ou Downtown. Surtout, ces rendements sont nets de fiscalité locale : pas d'impôt sur les loyers, pas de taxe foncière.

En face, les grandes métropoles européennes offrent 2 à 4 % brut sur le résidentiel, lourdement fiscalisé, avec des perspectives de plus‑value structurellement entamées par des politiques de régulation agressives.

Une profondeur de marché compatible avec des tickets significatifs

Un family office n'a aucun intérêt à multiplier des projets à 200 000 € dispersés. Dubaï permet de construire des blocs cohérents : immeubles de 5 à 10 lots dans un même projet, paniers d'unités dans un quartier ciblé, arbitrages entre off‑plan et biens livrés.

La page Projets évoque la diversité des typologies : villas, résidences de services, studios haut rendement. Pour un investisseur organisé, cette variété n'est pas un problème, c'est un terrain de jeu.

Accès prioritaire aux développeurs majeurs

Les partenariats mis en avant par Rivoli Dubaï Estate avec les grands promoteurs – Emaar, Damac, Sobha, Ellington – ne sont pas un détail cosmétique. Ils permettent :

• d'entrer sur les meilleurs lancements off‑plan avant le grand public,
• d'accéder aux unités les plus recherchées (étages, vues, orientations),
• de négocier des conditions adaptées à des tickets supérieurs.

Cette logique d'« accès privilégié » est explicitée dans la section Développeurs du site, même si elle reste volontairement discrète.

Structurer une allocation Dubaï dans une stratégie multi‑actifs

Un family office sérieux ne bascule évidemment pas 40 % de son patrimoine à Dubaï du jour au lendemain. En revanche, ignorer totalement cette classe d'actifs devient difficilement justifiable face à des clients avertis.

Penser en poches, pas en coups isolés

Une bonne pratique consiste à créer une « poche Dubaï » clairement définie au sein de l'allocation immobilière globale. Par exemple :

1. 5 à 10 % de l'immobilier dédié à Dubaï,
2. répartis entre 60 % off‑plan, 40 % biens livrés,
3. panachés sur 3 à 4 quartiers en croissance : Dubai Creek Harbour, Business Bay, JVC, Dubai South.

Ce cadre permet de piloter les risques : exposition devise (AED indexé sur le dollar), courbe de construction, liquidité à la revente.

Intégrer Dubaï dans la gouvernance familiale

Un point souvent sous‑estimé : la dimension symbolique. Pour beaucoup de familles, investir au Moyen‑Orient reste chargé de représentations. Il est donc crucial de :

• présenter le cadre légal du DLD et du RERA de façon pédagogique,
• documenter précisément les risques (retards, change, vacance),
• montrer comment l'accompagnement local – tel que proposé par Rivoli Dubaï Estate – réduit ces risques.

C'est en expliquant cette architecture qu'on passe du fantasme « tour de verre dans le désert » à un actif lisible, pilotable, transmissible.

Articuler Dubaï et stratégies de résidence

Pour certaines familles, l'enjeu dépasse l'investissement : il touche à la mobilité internationale, à la scolarisation des enfants, à la diversification géopolitique. La FAQ détaille les dispositifs de visa investisseur et Golden Visa liés à l'immobilier.

Un portefeuille Dubaï bien calibré peut ainsi servir :

• de socle pour un projet d'expatriation partielle,
• de plan B géopolitique discret,
• de passerelle pour les nouvelles générations.

Un cas d'école : la famille prudente qui finit par basculer

On pourrait citer ce family office parisien, très attaché à la pierre haussmannienne, qui refusait depuis dix ans tout ce qui dépassait Londres. Dubaï, pour eux, relevait du fantasme d'influenceur.

Phase 1 – Le scepticisme organisé

Ils commencent par un travail de contradiction : études de marché, lecture des rapports du Knight Frank Middle East, analyse des données DLD, visites de quartiers lors d'un déplacement rapide. Le but n'est pas de se laisser convaincre, mais d'essayer de démonter le dossier.

Phase 2 – Le pilote assumé

Ils finissent par accepter un premier projet pilote, structuré avec Rivoli Dubaï Estate :

• deux unités off‑plan dans un programme Emaar à Dubai Creek Harbour,
• un appartement livré dans Business Bay pour tester la location longue durée.

Ticket global : environ 2,5 M€. Rien d'excessif à l'échelle de leur bilan, mais suffisant pour être significatif.

Phase 3 – L'ajustement froid, sans euphorie

Trois ans plus tard, ils ne sont ni devenus des évangélistes de Dubaï, ni restés à distance. Ils ont simplement intégré la ville comme une géographie parmi d'autres, au même titre que Lisbonne ou Berlin. Leur poche Dubaï représente désormais 12 % de leur allocation immobilière, avec une performance nette supérieure à leurs foncières historiques.

Les angles morts qui subsistent… et qu'il faut garder

Prendre Dubaï au sérieux ne signifie pas l'idéaliser. Le marché reste cyclique, volatile par moments, dépendant d'une vision politique forte. Prétendre le contraire serait malhonnête.

Volatilité et cycles : une réalité à assumer

Les corrections de 2009 ou 2015 ont laissé des traces. Elles doivent rester dans la mémoire collective des investisseurs. Mais c'est justement pour cela qu'un suivi de proximité – comme celui décrit dans la section Notre Expertise / Suivi rigoureux – est indispensable : identifier les quartiers surchauffés, ralentir sur certaines typologies, arbitrer quand il le faut.

Exigence de terrain : impossible à piloter depuis un tableur parisien

On ne gère pas un portefeuille Dubaï de plusieurs millions uniquement avec des PDFs et des webinars. Il faut des yeux sur place, des visites de chantiers, des retours locatifs réels. C'est là que l'implantation locale d'une équipe francophone, comme Rivoli Dubaï Estate, change la donne : elle rend ce marché enfin lisible pour un comité d'investissement basé à Paris, Genève ou Luxembourg.

Ouvrir le dossier Dubaï sérieusement

En 2025, un family office qui prétend offrir une vision globale du patrimoine ne peut plus écarter Dubaï d'un revers de main, sans au moins produire une analyse sérieuse. Le temps du « ce n'est pas pour nous » est passé ; vient celui du « à quelles conditions, avec qui, et jusqu'où ? ».

Si vous êtes en charge de la structuration patrimoniale d'une famille et que Dubaï reste un angle mort, il est probablement temps d'ouvrir le dossier. Commencez par parcourir les quartiers clés, les typologies de projets et les repères de la FAQ, puis organisez un échange dédié. Le reste, ensuite, n'est qu'une question de cohérence avec ce que vous prétendez défendre : la protection du patrimoine dans un monde qui ne ressemble déjà plus à celui d'hier.